Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Buenos días, vendi mi vivienda habitual
después de vivir en ella 36 años,el pasado julio/2025.
Ocho meses después pagué 25000€ por la plusvalia al ayto.de las Rozas.
Tengo 79 años,y mi pregunta es:
Puedo desgravar dicha plusvalia en mi próxima declaración de la RENTA?
No se puede desgravar ese impuesto en tu caso, ya que no pagas incremento de patrimonio. El contribuyente podrá deducir en su declaración de IRPF la plusvalía municipal pagada, para reducir el valor de transmisión del inmueble pero tu no vas a pagar plusvalía.
Buenas tardes,
Compre mi primer piso en 2023 como vivienda habitual pero no cambié el empadronamiento a ella.
Acabo de comprar otro que será mi vivienda habitual y quería vender este después de mudarme al nuevo. Tendría que pagar plusvalias?
Gracias de antemano
Si no estás empadronado Hacienda no lo va a considerar tu vivienda habitual y no te dejará aplicar la deducción.
Puse una reclamación al ayuntamiento porque me envió la liquidación de la plusvalia de la venta de mi casa después del plazo que tienen de los seis meses.El recurso es a mi favor y anulan el pago, pero el ayuntamiento me lo vuelve a reclamar, eso es normal ?
Sobre temas de abogados y sentencias no te puedo ayudar, ellos intentarán cobrar tengan o no razón, tú lo tienes de demostrar. Suerte.
Buenas,
Tengo una vivienda, la cuál compré y habité durante los 4 primeros años, ahora llevo dos años fuera empadronado en otro sitio y la voy a vender para reinvertir en otra vivienda habitual, ¿tengo que pagar plusvalía por no haberla habitado los dos últimos años o computan los 4 primeros?. Muchas gracias por la ayuda.
Tendrás que pagar la plusvalía me temo, lo siento.
Eso me temo, muchas gracias!
Hola! Para que Hacienda considere que mi vivienda es la habitual es necesario haber estado empadronado durante la totalidad de los 3 años? Empecemos a vivir en ella hace 3 años pero no me empadrone hasta hace año y medio (por dejadez) pero si tengo los consumos de agua, luz, pagos en establecimientos del barrio etc. Eso serviría para demostrar que ha sido mi vivienda habitual?
Gracias
Pues eso es criterio de Hacienda, de primeras no cumples, y su directriz es recaudar a toda costa. Suerte, lo siento.
Hola compre mi piso por 66500 y lo voy a vender por 115000 euros
Voy a invertir 70000 euros cuanto tendria que pagar de plusvalia
Lamento decirte que bastantes txistorras, si las ganancias patrimoniales están entre 6.000€ y 50.000€ el tramo es del 21% aproximadamente 9.450 euros.
Hola.He vendido mi piso en Logroño por 150000 y comprado una casa en terreno rustico con licencia urbana por 140000 en una localidad cercana en la cual tengo que invertir más que la ganancia que me deja el piso.Va a ser mi vivienda habitual y el piso también lo era.No se que impuesto me toca pagar o de cual me podré librar.Gracias.
La plusvalía municipal seguro y luego si justificas la inversión y te puedes empadronar en esa finca pues no deberías al haber reinvertido, pero Hacienda te revisará cada papel.
buenos días,
Tengo un piso comprado en el 2017 a medias con mi marido, que actualmente tenemos alquilado y seguimos pagando hipoteca, nosotros estamos viviendo en otro piso de alquiler, nos estamos planteando una vez acabe el contrato de alquiler de nuestro piso en el 2026, venderlo para invertirlo en una primera vivienda, en nuestro caso debemos pagar el 30% de plusvalía sobre las ganancias del piso cuando lo vendamos, independientemente de que lo que ganemos sea para destinarlo a primera vivienda?Hay condiciones como familia numerosa o una minusvalía del 33% que puedan disminuir el importe a pagar de plusvalía? muchas gracias!
Me temo que no, lo mejor es seguir alquilando el piso y seguir de alquiler, sino hacienda se va a llevar su parte…
Perdona, te acabo de escribir hace unos minutos, pero es que creo que no fui muy claro.
En el caso de comprar y luego vender, cómo puedes dedicar el importe a la venta a una compra ya realizada? Entiendo por tanto que computa también la amortización de hipotecas? En cuyo caso, en función de la comisión por amortización anticipada, puede que merezca la pena o no invertir la plusvalía, no?
En el caso de vender y luego comprar, entiendo que los gastos asociados (i.e. notaria, tasación) también se incluyen como «dedicados a la compra de una nueva vivienda». O estoy equivocado? Graicas de nuevo.
Los gastos de notaría, tasación, impuestos, etc sí se tienen en cuenta, pero los bancarios creo que no. Pero por favor consulta en Hacienda.
Hola, las amortizaciones de hipoteca con el beneficio obtenido por la compraventa son computables para la exención de la plusvalía? Gracias
Entiendo que no, pero mejor consulta en Hacienda.